2025年REITs市场爆发式增长：发行规模超113亿元背后的逻辑与挑战

　　 一、市场热度攀升：年内发行规模突破113亿元
截至2025年5月，国内公募REITs市场迎来新一轮扩容。据Wind数据显示，年内已有7只REITs产品成功发行，募资规模累计超113亿元，市场热度显著提升。其中，华泰苏州恒泰租赁住房REIT等项目表现尤为突出，不仅吸引了工银安盛人寿、泰康养老保险等6家保险机构参与战略配售，还获得超百家保险资金账户的网下认购，凸显机构投资者对REITs资产的青睐。
二、险资战略配售成核心驱动力
保险资金作为REITs市场的重要参与者，其战略配售行为成为市场扩容的关键因素。数据显示，6只年内发行的REITs中，险资均以战略投资者身份参与，配售比例普遍在7%-9%之间。例如，华泰苏州恒泰租赁住房REIT中，险资战略配售占比达7.7%，网下认购占比9.33%。
险资参与逻辑：
1.久期匹配与收益稳定：REITs强制分红机制（不低于90%可供分配金额）与保险资金的长期负债属性高度契合，成为险资增厚收益的重要工具。
2.风险分散需求：REITs与股债相关性低，有助于优化险资投资组合风险结构。
3.会计处理优化：新会计准则下，REITs指定为FVOCI（以公允价值计量且变动计入其他综合收益）资产，平滑了二级市场波动对利润表的影响，提升配置意愿。
三、市场扩容与制度完善并行
当前REITs市场呈现“首发+扩募”双轮驱动格局。截至2025年3月，全市场已上市REITs达64只，总发行规模1748亿元，总市值1860亿元，较2024年增长显著。同时，政策层面持续推动市场扩容：
底层资产多元化：2024年新增储能设施、养老设施、消费类资产（如商业街区、奥特莱斯）等，2025年消费基础设施REITs进一步扩容，华夏华润商业REIT等产品填补市场空白。
扩募机制成熟：2025年扩募项目加速落地，如中信建投明阳智能新能源REIT网下认购倍数达91.38倍，创年内新高，反映市场对优质资产的追捧。
四、挑战与未来展望
尽管市场热度高涨，REITs发展仍面临多重挑战：
1.流动性与规模瓶颈：单只产品体量较小，二级市场流动性不足，限制险资等长期资金的灵活配置。
2.监管约束：现行偿付能力体系下，REITs风险因子较高，可能抑制部分险企投资积极性。
3.资产质量与定价机制：部分投资者对底层资产运营周期理解不足，导致市场出现超涨超跌现象，需更多专业机构参与定价。
未来趋势：
资产类型创新：清洁能源、IDC（互联网数据中心）、景区等新资产类型将加速入市，丰富REITs产品谱系。
政策支持强化：预计监管层将优化扩募规则、降低交易成本，并推动税收中性政策落地，提升市场吸引力。
长期资金主导：随着险资、养老金等机构配置比例提升，REITs市场有望形成“发行-投资-退出”良性循环，成为服务实体经济的重要工具。
结语
2025年REITs市场在险资加持下实现规模突破，但其发展仍需平衡短期热度与长期稳健。未来，通过制度完善、资产创新与投资者教育，REITs有望成为资本市场高质量发展的新引擎，为投资者提供兼具收益性与稳定性的资产配置选择。
风险提示：本文提供的信息仅供参考，不构成任何投资建议，数据源于市场公开信息。投资者在做出投资决策时，应谨慎评估风险。股票和基金投资存在风险，投资需谨慎。