1F概念
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2F资金管理原则
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。区、县房屋行政主管部门会同市住房资金管理部门区县管理部负责本辖区内商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导、监督和日常管理工作。
3F交存与续交
1.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。
本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。
市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。
2.出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
a.业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。
b.售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
3.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
4. 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
预售商品住宅的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
售后公有住房的业主及售房单位应当在办理房屋登记手续前，将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
5.专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。
6.业主分户账面住宅专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。
7. 成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案应当在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。
4F管理
1.业主大会成立前
业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。
业主大会成立前，售后公有住房住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。
2.业主大会出来后
1经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。
2市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
3划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本办法规定的危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，同意区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。
4开立业主大会住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。
5住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
6业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。
业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决定，并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。
7业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债，禁止其它任何有风险的理财或投资，以确保住宅专项维修资金账户内的资金安全和正常使用。
5F划转程序
住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支；其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支；
（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
6F使用
住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
1.使用范围（详见京建发【2010】272号文件）
2.费用分摊
a. 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。
b.第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
3.使用程序
住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修??危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；
（七）业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
4.紧急使用
a. 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
b.工程完工后，物业服务企业、业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。验收合格后，物业服务企业持相关材料申请使用住宅专项维修资金。
5.不列入费用内容：
下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。
7F其他内容
本市经济适用住房、限价商品房、集资合作建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。
8F关于印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知
京建发〔2010〕272号
各区县建委、房管局，各有关单位：
为做好住宅专项维修资金使用审核工作，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）有关规定，市住房城乡建设委制定了《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，现印发给你们，请遵照执行。
附件：北京市住宅专项维修资金使用审核标准
二〇一〇年五月十九日
附件：
北京市住宅专项维修资金使用审核标准
1.总则
1.1【目的】为明确住宅专项维修资金使用范围和使用条件，规范资金使用审核行为，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号），编制本标准。
1.2【适用范围】本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核，适用本标准。
因住宅所有权人或使用人使用不当，对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的，由责任人承担维修责任，不适用本标准。
2.基本规定
2.1【质量保修执行标准】本标准中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《商品住宅工程质量保修规程》（DB11/641－2009）的相关规定。
《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。
2.2【审批条件】住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。
2.3【紧急情况】发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。
1屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
2电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；
3高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
4楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；
5专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
6消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
2.4【鉴定】建筑结构、电梯和对修缮范围有争议的项目，使用专项维修资金进行维修、更新、改造，应经相关专业部门鉴定并出具鉴定报告。
3.工程项目范围
3.1地基、基础
地基：支撑基础的土体或岩体。
基础：将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。
3.2主体结构工程，承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。
3.3防水工程，包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。
3.4保温工程，包括屋面、外墙面保温。
3.5装饰装修工程，分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。
3.6室外工程，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。
3.7建筑给水及排水工程，包括给排水设备及附属设备、管道设施等。
3.8电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。
3.9电气工程，包括电线、电缆、配电箱（柜）等。
3.10智能建筑工程，包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。
4.工程维修条件
4.1地基、基础
4.1.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。
4.1.2【维修条件】保修期满后，地基出现不均匀沉降，且经房屋安全鉴定机构定期观测表明沉降不稳定，可对地基采取加固措施；基础承载力不足，产生竖向裂缝或斜裂缝，经房屋鉴定机构鉴定，不能满足安全承载要求，可对基础进行加固。
4.2主体结构工程
4.2.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。
4.2.2【维修条件】保修期满后，主体结构构件出现开裂、位移、变形、钢筋锈蚀、表面风化酥碱，经房屋安全鉴定机构鉴定，不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》相关规定的，可采取局部加固或整体加固。
4.3防水工程
4.3.1【质量保修期限】不低于5年。
4.3.2【维修条件】保修期满后，屋面防水出现以下情况之一时，应重做整个屋面防水：
1防水层普遍老化，断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30％以上，且局部补漏仍难解决的，可申请屋面防水整体翻修。
2重做屋面防水时，应对破损的屋面天沟、檐沟、檐口、女儿墙、水落口、伸出屋面管道等进行全面修补，水落管残缺破损的应更换。
4.3.3【维修条件】保修期满后，外墙渗漏房间数达到外墙房间的20%以上，且经局部补漏不能彻底根治的，应重做整幢楼外墙防水。
4.3.4【维修条件】保修期满后，地下室地面积水，且经局部补漏仍无法解决的，应重做地下室防水。
4.4保温工程
4.4.1【质量保修期限】不低于5年。
4.4.2【维修条件】保修期满后，屋面保温层损坏面积达到30%以上，应重做屋面保温。屋面保温维修工程应与屋面防水维修工程同步进行。
4.4.3【维修条件】保修期满后，外墙保温层损坏面积达到20%以上，应重做外墙保温。
4.4.4【改造】增加保温层。
4.5装饰装修工程
4.5.1【质量保修期限】除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定外，住宅楼内共用部位装修工程质量保修期限不低于2年；住宅楼外共用部位涂料装修质量保修期限不低于2年；住宅楼外共用部位其他材料装修质量保修期限不低于5年；除五金件质量保修期限不低于2年外，共用部位门窗质量保修期限不低于5年。
4.5.2【维修条件】保修期满后，住宅楼内共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：
1门窗、窗纱出现变形、损坏、缺失，应进行维修、补全。
2饰面砖、吊顶、门廊挑檐、地面、楼梯踏步及扶手等各项目50%以上经过修补的，应重做。
3墙面50%以上面积经过修补的，应进行整幢住宅内墙粉饰。
4.5.3【维修条件】保修期满后，住宅外共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：
1外墙饰面砖等破损量超过总量的30%时，应重做。外墙涂料污损面积超过外墙总面积的30%时，应进行整幢住宅外墙粉饰。
2护栏、扶手定期油饰；定期检查固定连接部件；锈蚀破损严重的，应更换。
4.6室外工程
4.6.1【质量保修期限】不低于2年。
4.6.2【维修条件】保修期满后，小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门不能保证使用安全及功能时，应进行翻修。
4.7建筑给水及排水工程
4.7.1【质量保修期限】除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。
4.7.2【维修条件】保修期满后，建筑给水及排水工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：
1管道。明敷设管局部出现沙眼、漏水、严重锈蚀；暗敷设管漏水。
2水箱、水池。水箱局部变形、漏水，保温层破损；水箱、水池内壁材质发生化学变化不满足卫生标准。
3节门锈蚀启闭不灵活，漏水。
4控制柜内元器件损坏。
5压力表损坏。
6中水设备。
a.格栅。链条式除污机链瓣断裂。
b. 调节池。刮泥机损坏；行走机构损坏；电气设备损坏。
c. 曝气设施损坏。
d. 鼓风设施损坏。
e. 沉淀池。吸刮泥机损坏。
f. 消毒机损坏。
4.8电梯工程
4.8.1【质量保修期限】不低于3年。
4.8.2【维修条件】保修期满后，电梯设备下列部件出现磨损、损坏，应进行维修、更新、改造：
1曳引机。
2制动器。
3电动机。
4导向轮、曳引轮。
5钢丝绳。
6限速系统。
7控制柜。
8选层系统。
9操纵盘与显示系统。
10层、轿门系统。
11导靴。
12导轨。
13对重。
14安全装置。
15控制电缆及井道配线。
16缓冲器。
17轿厢。
4.9电气工程
4.9.1【质量保修期限】除电线、电缆质量保修期限不低于5年外，电气工程质量保修期限不低于2年。
4.9.2【维修条件】保修期满后，电气工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：
1配电柜内元器件损坏。
2配电线路老化、损坏。
3电缆损坏。
4 π接箱内元器件损坏。
5避雷系统接闪器与其它金属物的连接断开；接闪器的焊缝断开、严重锈蚀；引下线弯曲、严重锈蚀；引下线、接闪器和接地装置的焊接处严重锈蚀。
4.10智能建筑工程
4.10.1【质量保修期限】不低于2年。
4.10.2【维修条件】保修期满后，智能建筑工程设备设施损坏、老化严重，达到使用寿命时，应进行维修、更新、改造。
